Une étude récente a révélé que le marché du logement aux États-Unis est surévalué de 237 milliards de dollars en raison du risque d’inondation non évalué.
Le coût croissant des inondations dans le cadre du changement climatique a suscité des inquiétudes croissantes quant au fait que les marchés du logement évaluent mal ces risques, provoquant ainsi le développement d’une bulle immobilière, selon l’étude.
Une nouvelle étude publiée dans la revue Nature Climate Change examine le coût potentiel du risque d’inondation non réalisé sur le marché immobilier américain, constatant que les prix des propriétés en zone inondable sont surévalués de 121 à 237 milliards de dollars. Rédigée par des chercheurs de l’Environmental Defense Fund, de la First Street Foundation, de Resources for the Future, de la Réserve fédérale et de plusieurs institutions universitaires, l’étude a également examiné comment le risque d’inondation non tarifé dans tout le pays pourrait avoir un impact sur les communautés et les gouvernements locaux, trouvant les ménages à faible revenu particulièrement vulnérable à la déflation de la valeur des maisons.
« L’augmentation du risque d’inondation dans le cadre du changement climatique crée une bulle qui menace la stabilité du marché immobilier américain. Comme nous l’avons vu en Californie au cours des dernières semaines, ce ne sont pas des hypothèses et le risque est plus important que prévu – et ce risque a un coût énorme « , a déclaré Jesse Gourevitch, stagiaire postdoctoral à l’Environmental Defense Fund et auteur principal. de l’étude. « Ces risques sont largement ignorés dans les transactions immobilières, encourageant le développement dans les zones inondables. La tarification précise des coûts des inondations dans la valeur des maisons peut favoriser l’adaptation au risque d’inondation, mais peut en aggraver la situation.
Actuellement, plus de 14,6 millions de propriétés aux États-Unis sont confrontées à une probabilité d’inondation d’au moins 1 % par an, les dommages annuels attendus aux propriétés résidentielles dépassant 32 milliards de dollars. L’augmentation de la fréquence et de la gravité des inondations en raison du changement climatique devrait augmenter le nombre de propriétés exposées aux inondations de 11 % et les pertes annuelles moyennes d’au moins 26 % d’ici 2050. Le coût croissant des inondations en raison du changement climatique a suscité des inquiétudes croissantes. que les marchés du logement évaluent ces risques de manière erronée, provoquant ainsi le développement d’une bulle immobilière.
« Il existe une quantité importante de risques d’inondation « inconnus » dans tout le pays, uniquement en raison des différences entre les cartes fédérales d’inondation accessibles au public et de la réalité du risque d’inondation réel. Au fur et à mesure que ce risque inconnu se concrétise, il y a des implications importantes à la fois pour la valeur des propriétés individuelles et pour la santé du marché du logement dans son ensemble », a déclaré Jeremy Porter, chercheur principal à la First Street Foundation et l’un des coauteurs de l’étude.
Les ménages à faible revenu courent un plus grand risque de perdre la valeur nette de leur propriété en raison de la déflation des prix en raison de la prise en compte du risque d’inondation anticipé. L’étude a révélé que les ménages à faible revenu risquent de perdre jusqu’à 10 % de leur valeur marchande.
« Le risque de surévaluation est plus élevé dans les communautés à faible revenu. Pour de nombreuses personnes, leur bien le plus précieux est leur maison. Nous avons besoin d’approches politiques qui améliorent la transparence des risques climatiques sur les marchés tout en offrant un soutien et une protection accrus aux communautés de première ligne », a déclaré Carolyn Kousky, vice-présidente associée de l’Environmental Defense Fund et co-auteur de l’étude.
En général, l’étude a révélé que les propriétés fortement surévaluées sont concentrées dans les comtés le long de la côte sans lois sur la divulgation des risques d’inondation et où le changement climatique est moins préoccupant. En particulier, les propriétés en Floride sont surévaluées de plus de 50 milliards de dollars.
Outre les impacts sur les propriétaires, les municipalités qui dépendent fortement des impôts fonciers pour leurs revenus sont également très vulnérables aux insuffisances budgétaires. Ces municipalités sont concentrées dans les comtés côtiers, ainsi que dans les régions intérieures du nord de la Nouvelle-Angleterre, de l’est du Tennessee, du centre du Texas, du Wisconsin, de l’Idaho et du Montana. Dans ces zones, les collectivités locales devront peut-être adapter leur structure budgétaire afin de continuer à fournir les biens et services publics essentiels.
« Ce n’est pas seulement un problème pour quiconque subit une inondation. C’est un problème pour les villes et villages qui pourraient avoir des difficultés financières si les valeurs foncières – et donc les impôts fonciers – plongeaient », a déclaré Penny Liao, membre de Resources for the Future et coauteur de l’étude. « Nous devons considérer le risque d’inondation non pas comme un problème de propriétaire, mais comme un problème pour l’ensemble de notre communauté, de notre ville et de notre marché du logement. »
Une grande partie de la surévaluation est due aux propriétés situées en dehors de la zone spéciale de risque d’inondation (SFHA), identifiée par l’Agence fédérale de gestion des urgences des États-Unis comme ayant 1 % de risque d’être inondée par an. Les propriétés situées à l’extérieur de la SFHA représentaient 83 % de toutes les propriétés à risque d’inondation et contribuent à 69 % de la surévaluation totale en dollars.
Le moment, la vitesse et l’ampleur de la dévaluation dépendent des réponses d’adaptation institutionnelles, politiques et réglementaires à l’augmentation des risques d’inondation, qui auront toutes un impact sur les personnes qui supportent le poids financier des catastrophes liées au climat : les propriétaires individuels, les contribuables ou les prêteurs hypothécaires.
« La majeure partie de la surévaluation provient de maisons qui ne sont pas actuellement informées qu’elles présentent un risque important d’inondation. Cela devrait être un signal d’alarme que les gouvernements locaux, étatiques et fédéraux doivent faire mieux pour gérer et communiquer les risques d’inondation », a déclaré Gourevitch. « Il est clairement nécessaire d’améliorer la communication sur les risques d’inondation via des cartes d’inondation mises à jour, d’élargir les lois sur la divulgation des risques d’inondation au niveau des États et au niveau fédéral et d’augmenter les investissements dans la réduction des risques d’inondation. Et alors que nous décidons comment nous adapter à ces risques, les décideurs devront s’attaquer à la question morale de savoir qui en assume le coût.
L’étude est la toute première évaluation du risque climatique pour la valeur des propriétés, en utilisant le modèle d’inondation de la First Street Foundation ajusté au climat et spécifique à la propriété. Pour générer ces estimations, les auteurs ont évalué dans quelle mesure les valeurs foncières comptaient déjà pour les coûts des inondations. Ils ont ensuite comparé ces remises de prix avec les prix de l’immobilier qui tiennent pleinement compte des dommages attendus des inondations au cours des 30 prochaines années.
«Le modèle d’inondation de la First Street Foundation est le premier modèle de risque au niveau de la propriété, ajusté au climat, accessible au public pour aider à combler le manque d’informations connu concernant le risque d’inondation. La précision de ces informations permet de découvrir de nombreuses nouvelles perspectives, y compris la contribution du risque d’inondation lié au climat à la surévaluation des propriétés individuelles et des marchés locaux du logement », a déclaré Porter.
